深冬的多伦多，售楼处灯火通明却人气寥落。开发商在计算器上反复按下“融资成本”和“去化周期”，而另一边，年轻家庭在中介门口盘算“还能不能买”。在两条几乎不相交的曲线之间，加拿大政府抛出了一个颇具争议的命题：在住房优先为本地人的前提下，是否应该重新召回被拒之门外的海外资本，尤其是面向新建住房与空置土地？
从压需求到补供给的转向
疫情后，利率近零带来的价格泡沫与情绪拥挤，让“禁令”成为最快的刹车片。自2023年起，海外买家被挡在“非度假用途”住宅之外，政策目标是降温、是修复市场预期。然而数据的冷峻表情并不撒谎：全国基准房价在加息周期里回落约18%，但多伦多、温哥华的可负担性仍令人窒息；2022年以来年均开工约25.1万套，与到2035年年建50万套的目标，仍是两列不同速度的火车。
这不是简单的“有无外资”问题，背后是供需错配的结构性难题。我们常说，价格是供需的函数，但城市住房的供给并非一条随手就能拉直的曲线。土地审批、基础设施、开发融资、施工产能，每一环都决定了最终能否把“规划里的房子”变成“可入住的房子”。当移民节奏被放缓、租赁市场短暂降温，建设的飞轮却并未因此加速，六个月开工趋势反而显示动能下滑，这意味着“压需求”没有自然转化为“补供给”。
定向开放：澳洲样本的启示与边界
你可能会问，能否借鉴澳大利亚那套看似更“聪明”的规则？禁止海外买家购买存量住房，却允许他们投向新建住宅与建设用地，甚至特定的租赁住房项目。逻辑很清晰：不让海外资金与本地家庭在存量市场里短兵相接，把资本引导到能增加供给的一端。
据彭博社报道，加拿大方面正研究类似路径，现行禁令至少维持到2026年，最早可能在2027年作出调整。这是一种“第二曲线”思维：与其在存量博弈里继续内耗，不如用制度设计让外资成为增量供给的发动机。但别忽视澳洲样本的边界条件——审批与施工效率、建造体系的工业化程度、以及对违规资金的强监管，都是前提变量。如果这些基础设施不到位，定向开放只会成为“好看的流程”，难以形成真正的飞轮效应。
资本的角色重塑：从投机者到长钱合伙人
开发商曾抱怨禁令切断了重要的建设资金来源，而财政能力又难以独自托起庞大的建设目标。新近推出的Build Canada Homes是一次有意义的尝试：以约130亿加元的初始资本去撬动可负担与非市场化住房。但议会预算监督机构测算，五年新增约2.6万套，基线提升仅2.1%，规模有限。问题不在“有没有钱”，而在“钱从哪里来”“钱的期限与风险匹配是否合理”。
这就回到资本的角色重塑。养老金、保险与银行长期资金，对低波动、长周期、政策友好的资产有天然偏好。如果把可负担租赁住房做成“类基础设施”的资产：明确的租金轨道、稳定的入住率、透明的补贴与税制安排，资本的风险—收益曲线就会变得可预测，愿意长期驻扎。海外资金也不只是“抄底者”，更可以成为“建设者”。制度上的护城河，来自清晰的准入边界与强执行：允许投资新建与空地、禁入存量；鼓励长期租赁与保障性项目、抑制短期炒作；信息披露与税务合规形成硬约束，违规成本高于套利收益。
德鲁克提醒我们，管理的本质是“把资源匹配到机会”。住房是公共品与商品的叠加，没有单一维度的解法，只有在不同维度上消除摩擦。外资不是万灵药，但在供给侧，长期资本是少数能与城市建设节奏匹配的资源。把它引导到“对的池子”，是设计问题，更是治理能力。
政策飞轮的三颗齿轮
- 供给端工业化：审批提效、标准化建设、模块化与装配式的规模化，让“时间成本”成为可控变量。没有施工产能的护城河，资本只会空转。
- 金融端配套：税制激励与风险分担机制，把长期资本的“期限错配”消解掉。例如对合规的建租项目给予稳定的税收待遇与部分保障型租金补贴。
- 监管端硬约束：对存量住宅的严格禁入、对违规交易的高惩罚、以及跨境资金透明化，确保“增量资本只进不炒”。
未来的路标不在口号，而在数据
历史数据显示，2020年主要城市的海外持有比例未超过5%。这提醒我们，房价之痛更像是供给的慢性病，而非外资的急性毒。短期内，移民降速或将压低需求，甚至迫使央行更快更深地降息；但群体性降息不会自动把施工队拉上工地。Build Canada Homes要想跑出第二曲线，关键是把“低回报、长周期、低风险”的三要素打包成可复制的资产范式，把养老金与银行资本引入成为常态，而非一次性动员。
是的，2027年之前不会有剧烈翻盘，政府也明确至少维持至2026年。但真正的决策窗口期是在未来这一年：政策是否能从“禁止”升级为“定向开放”，从“压需求”转向“补供给”；是否能以澳洲为镜，但不盲目套壳，补齐自身的审批与建设短板。
我们不妨把问题再问尖锐一点：住房市场需要的不是更多的口号，而是更少的摩擦。当资本被放到对的地方、以对的期限去运转杭州股票公司排名，市场的飞轮才会启动。城市的本质是持续建设的能力，没到达的房子不是空置的库存，而是缺位的社会价值。
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